Schlechte Nachrichten für großzügige Vermieter: Die reduzierte Kappungsgrenze von jetzt 15 Prozent hat im Fall von Mindermieten außerordentlich negative Folgen für den Marktwert einer Immobilie. Das ergibt eine Studie der Sprengnetter Immobilienbewertung. Unter Kappungsgrenze wird im Mietrecht die Regelung verstanden, nach der ein Vermieter die Miete im Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen darf.
Die Kappungsgrenze gilt grundsätzlich für Bestandsmieten, d.h. aktuelle Mietverhältnisse. Sie betrifft dabei auch Mieten, die deutlich unter dem ortsüblichen Vergleichsmietniveau liegen. Seit Mai dieses Jahres eröffnet der Bundesgesetzgeber den Ländern die Möglichkeit, die Kappungsgrenze von bisher 20 auf 15 Prozent zu reduzieren. Bayern, Berlin und Hamburg haben bereits reagiert, Baden-Württemberg und Bremen planen ebenfalls die Reduzierung der Kappungsgrenze einzuführen.
85 Prozent erhöhte Wertminderung durch Mietpreisbremse
In der Sprengnetter-Studie sind drei Szenarien untersucht worden: Eine Immobilie aus einer Höchstpreisregion, eine aus einer mittel- bis hochpreisigen Region und eine aus einer Niedrigpreisregion. Beispiel Höchstpreisregion: Angenommen wurde eine rd. 130 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit einem Marktwert von rund 970.000 Euro bzw. rund 7.500 Euro pro Quadratmeter bei einer marktüblich erzielbaren Miete von 17,80 Euro pro Quadratmeter. Hat der Vermieter, aus welchen Gründen auch immer, versäumt, die Miete in den letzten Jahren an das ortsübliche Niveau anzupassen und beträgt die tatsächlich vereinbarte Miete derzeit nur 13 Euro pro Quadratmeter, so führt die Reduzierung der Kappungsgrenze zu deutlichen Ertragseinbußen und damit zu einer Wertminderung der Eigentumswohnung. Die Wertminderungen steigen in diesem Fall von rund 20.500 Euro (Kappungsgrenze 20 Prozent) auf 38.000 Euro (Kappungsgrenze 15 Prozent). Die Reduktion der Kappungsgrenze um fünf Prozent erhöht also die Wertminderung um rund 85 Prozent. Oder anders ausgedrückt: Durch die im Mai beschlossene Mietpreisbremse verdoppelt sich nahezu die durch versäumte Mieterhöhungen bewirkte Wertminderung der Wohnung. Ähnliche Auswirkungen hat die reduzierte Kappungsgrenze auch in mittel- und hochpreisigen sowie in niedrigpreisigen Regionen, wobei hier die Wertminderung des Marktwertes prozentual sogar noch höher ausfallen kann.
Bald auch Neuvermietungen von einer Mietpreisbremse betroffen
Die Unionsparteien und die SPD planen in ihren Koalitionsverhandlungen zudem die Einführung einer Mietpreisbremse für Neuvermietungen. Derzeit erlaubt das Wirtschaftsstrafgesetz bei Neuvermietung Mietpreise zu verlangen, die bis zu 20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung wird als "Wesentlichkeitsgrenze" bezeichnet. Allerdings greift diese Grenze nur dann, wenn der Vermieter mit der hohen Miete ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausnutzt. Dies ist nur selten der Fall. Geplant ist nunmehr, die Miete bei Neuvermietung der Höhe nach auf 10 Prozent über der ortsüblichen Miete zu begrenzen. Eine solche Deckelung der Mieten wird sich zwangsläufig negativ auf die Wertentwicklung der betroffenen Immobilien auswirken.
Verschärfung der Mietpreisbremse für Bestandsmieten geplant
Damit aber nicht genug: Auch die eingangs beschriebene Mietpreisbremse für Bestandsmieten soll nochmal verschärft werden. Es ist nämlich geplant, in Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt den Berechnungszeitraum der maximalen Mieterhöhung von 20 Prozent (bzw. 15 Prozent in Regionen mit knappem Wohnraum) von bisher drei Jahren auf nunmehr vier Jahre zu erhöhen. Durch Ausweitung des Berechnungszeitraums werden die Vermieter bestraft, die Mieterhöhungen in den letzten Jahren haben schleifen lassen. Somit erhöht sich die eingangs beschriebene Verdoppelung der Wertminderung durch Mindermieten noch einmal.
Sprengnetter-Studie
Das komplette Ergebnis der Sprengnetter-Studie zum Werteinfluss der reduzierten Kappungsgrenze bei Mindermieten kann in der von Sprengnetter herausgegebenen Fachzeitschrift "immobilien & bewerten", Ausgabe 3/2013 nachgelesen werden.
Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auch unter www.sprengnetter.de/...
Die Kappungsgrenze gilt grundsätzlich für Bestandsmieten, d.h. aktuelle Mietverhältnisse. Sie betrifft dabei auch Mieten, die deutlich unter dem ortsüblichen Vergleichsmietniveau liegen. Seit Mai dieses Jahres eröffnet der Bundesgesetzgeber den Ländern die Möglichkeit, die Kappungsgrenze von bisher 20 auf 15 Prozent zu reduzieren. Bayern, Berlin und Hamburg haben bereits reagiert, Baden-Württemberg und Bremen planen ebenfalls die Reduzierung der Kappungsgrenze einzuführen.
85 Prozent erhöhte Wertminderung durch Mietpreisbremse
In der Sprengnetter-Studie sind drei Szenarien untersucht worden: Eine Immobilie aus einer Höchstpreisregion, eine aus einer mittel- bis hochpreisigen Region und eine aus einer Niedrigpreisregion. Beispiel Höchstpreisregion: Angenommen wurde eine rd. 130 Quadratmeter große Eigentumswohnung mit einem Marktwert von rund 970.000 Euro bzw. rund 7.500 Euro pro Quadratmeter bei einer marktüblich erzielbaren Miete von 17,80 Euro pro Quadratmeter. Hat der Vermieter, aus welchen Gründen auch immer, versäumt, die Miete in den letzten Jahren an das ortsübliche Niveau anzupassen und beträgt die tatsächlich vereinbarte Miete derzeit nur 13 Euro pro Quadratmeter, so führt die Reduzierung der Kappungsgrenze zu deutlichen Ertragseinbußen und damit zu einer Wertminderung der Eigentumswohnung. Die Wertminderungen steigen in diesem Fall von rund 20.500 Euro (Kappungsgrenze 20 Prozent) auf 38.000 Euro (Kappungsgrenze 15 Prozent). Die Reduktion der Kappungsgrenze um fünf Prozent erhöht also die Wertminderung um rund 85 Prozent. Oder anders ausgedrückt: Durch die im Mai beschlossene Mietpreisbremse verdoppelt sich nahezu die durch versäumte Mieterhöhungen bewirkte Wertminderung der Wohnung. Ähnliche Auswirkungen hat die reduzierte Kappungsgrenze auch in mittel- und hochpreisigen sowie in niedrigpreisigen Regionen, wobei hier die Wertminderung des Marktwertes prozentual sogar noch höher ausfallen kann.
Bald auch Neuvermietungen von einer Mietpreisbremse betroffen
Die Unionsparteien und die SPD planen in ihren Koalitionsverhandlungen zudem die Einführung einer Mietpreisbremse für Neuvermietungen. Derzeit erlaubt das Wirtschaftsstrafgesetz bei Neuvermietung Mietpreise zu verlangen, die bis zu 20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung wird als "Wesentlichkeitsgrenze" bezeichnet. Allerdings greift diese Grenze nur dann, wenn der Vermieter mit der hohen Miete ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausnutzt. Dies ist nur selten der Fall. Geplant ist nunmehr, die Miete bei Neuvermietung der Höhe nach auf 10 Prozent über der ortsüblichen Miete zu begrenzen. Eine solche Deckelung der Mieten wird sich zwangsläufig negativ auf die Wertentwicklung der betroffenen Immobilien auswirken.
Verschärfung der Mietpreisbremse für Bestandsmieten geplant
Damit aber nicht genug: Auch die eingangs beschriebene Mietpreisbremse für Bestandsmieten soll nochmal verschärft werden. Es ist nämlich geplant, in Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt den Berechnungszeitraum der maximalen Mieterhöhung von 20 Prozent (bzw. 15 Prozent in Regionen mit knappem Wohnraum) von bisher drei Jahren auf nunmehr vier Jahre zu erhöhen. Durch Ausweitung des Berechnungszeitraums werden die Vermieter bestraft, die Mieterhöhungen in den letzten Jahren haben schleifen lassen. Somit erhöht sich die eingangs beschriebene Verdoppelung der Wertminderung durch Mindermieten noch einmal.
Sprengnetter-Studie
Das komplette Ergebnis der Sprengnetter-Studie zum Werteinfluss der reduzierten Kappungsgrenze bei Mindermieten kann in der von Sprengnetter herausgegebenen Fachzeitschrift "immobilien & bewerten", Ausgabe 3/2013 nachgelesen werden.
Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auch unter www.sprengnetter.de/...
