Welche Angaben und Dokumente werden für ein Verkehrswertgutachten im Sinne des §194 BauGB benötigt?

Vollgutachten sind sehr umfangreich und haben vor Gericht Bestand. Das Finanzamt möchte es zum Beispiel für die Erbschaftssteuer haben. Ein Gericht benötigt zum Beispiel für eine Zwangsversteigerung ein Vollgutachten.

Das Vollgutachten sollte folgende Inhalte haben: 

1. Deckblatt und Inhaltsangabe

[*]Ergebnisse der Auswertung in Kurzform

[*] Vorbemerkungen 

• Auftragsnummer und Angaben zum Auftraggeber

• Immobilienbesichtigungen

• Berücksichtigte Unterlagen

• Bewertungsgrundlagen

[*] Beschreibung des Grundstücks 

• Inhalte des Grundbuchs

• Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück

• Lagebeurteilung unterteilt in Makro- und Mikrolage

• Bebauung in der Umgebung

• Erschließungsgrad inklusive Straßenbau

• Beurteilung der Lage des Grundstücks

[*] Gebäudebeschreibung 

• Baujahr und Gebäudeart

• Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)

• Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)

• Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden/Baumängel

• Wertsteigerungen durch Modernisierung

• Restnutzungsdauer

• Außenanlagen samt Garten und anderen Anlagen

[*] Wirtschaftlichkeit 

• Beschreibung des Grundrisses

• Aktuelle Nutzung des Gebäudes

• Denkbare Nutzung des Gebäudes

• Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen

• Vermietbarkeit

[*] Wertermittlung 

• Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten

• Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren

[*] Ermittlung des Markt- beziehungsweise Verkehrswerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB

[*] Anlagen 

• Baupläne, Flurkarte, Grundrisse

• Mietverträge / Pachtverträge / Grunddienstbarkeiten

• Energieausweis / Energiepass

• Bilder der Immobilie

Eine Auflistung der Unterlagen, die für eine Immobilienbewertung benötigt werden, sieht wie folgt aus: Flurkarte, Lageplan, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Auszug aus dem Altlastenkataster, Bauplanungsrechtliche Auskunft, Bauakte, Grundbuchauszug, Energieausweis und Nachweiße über Kosten der Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Bei der Bewertung werden noch folgende Gebäudeteile und deren Eigenschaften berücksichtigt. 

• Keller

• Fassade

• Fenster

• Dach

• Decken

• Elektrische Leitungen des Hauses

• Heizungsanlage

• Feuchtigkeit

• Pilzbefall oder andere Schädlinge

• Energetischer Zustand eines Gebäudes

• Rechtliche Aspekte (Denkmalschutz oder Rechte Dritter)

• Technischer Zustand

• Bausubstanz mit gesundheitsschädlichen Substanzen

• Immissionen

Hinzu kommt noch die Grundstücksbewertung, berücksichtigt wird hierbei der Bodenrichtwert.

Es kommen noch folgende Unterlagen bei der Bewertung einer Wohnung noch hinzu: 

• Aufteilungsplan
• Teilungserklärung
• Instandhaltungsrücklagen
• Wirtschaftsplan (Höhe der monatlichen Kosten)
• Wohngeldabrechnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Miet- und Pachtverträge bei vermieteten Immobilien

Die Unterlagen sollten dem Gutachter bereits vor der Besichtigung zur Verfügung stehen. Manchmal ist es aber nicht möglich und die Dokumente sollten daher spätestens beim Vor-Ort Termin dem Gutachter zur Verfügung stehen.