Die für März 2021 anstehende EU-Taxonomie zur Erleichterung nachhaltiger Investitionen wird zu einer umfassenden Neubewertung zahlreicher Immobilien am europäischen Markt führen. Sachverständige sehen die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien neben den zentralen Kenngrößen Rendite und Risiko zukünftig als dritte Säule bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen. Ein solcher Paradigmenwechsel wird durch die enge Verzahnung von Finanz- und Immobilienwirtschaft neben den direkten Folgen für das Fondsmanagement auch das Assetmanagement und die Bewertung einzelner Immobilien langfristig beeinflussen. Durch die von Brüssel forcierten ESG-Kriterien sieht sich die Immobilienwirtschaft insgesamt einem grundlegenden Wandel gegenüber, dessen Ausmaß von vielen Akteuren noch unterschätzt wird.
„Immobilien, die nicht den neuesten Nachhaltigkeitsstandards entsprechen, verlieren für Investoren und Fondsmanager in Zukunft deutlich an Attraktivität. Niemand möchte mehr in ökologische und gesellschaftliche Altlasten investieren. Werden Immobilien vor diesem Hintergrund als Investitionsobjekt uninteressant, büßen sie an Wert ein“, erläutert André Heid, zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und Geschäftsführer von HEID Immobilienbewertung.
Nachhaltigkeit als zentrales Wertkriterium
Bei einem Großteil der bisherigen Marktwertgutachten wurde der Aspekt Nachhaltigkeit nicht ausreichend berücksichtigt, wodurch es zukünftig zu einer drastischen Anpassung von Immobilienbewertungen kommen wird. Die neue EU-Taxonomie etabliert ökologische und soziale Faktoren sowie Merkmale der Unternehmensführung als zentrale Kriterien der Finanzwirtschaft. Das betrifft auch Immobilieninvestitionen und damit verbunden alle Due-Diligence-Prozesse sowie das aktive Risikomanagement von Unternehmen am Finanzmarkt. Der Nachhaltigkeits-Parameter eines Investments wird zum Beispiel im Fall offener Immobilienfonds unter anderem davon bestimmt wie ESG-konform konkrete Gebäude innerhalb des Fondsportfolios sind.
Im Hinblick auf Nachhaltigkeitskriterien hatte bisher vor allem der energetische Zustand eines Gebäudes Einfluss auf dessen Marktwert. Wurden durch Maßnahmen langfristig Heiz-, Strom- und Wasserkosten gesenkt, stellte das einen zentralen Kauf- bzw. Mietanreiz dar, der sich auch positiv auf die Werteinschätzung der Immobilie auswirkte.
Bewertungsumfang steigt deutlich
Vor dem Hintergrund der neuen ESG-Richtlinien werden sich die Kriterien, die ein Gebäude erfüllen muss, um als nachhaltig eingestuft zu werden, vervielfachen.
André Heid: „Die Bescheinigung einer hohen Energieeffizienz anhand eines Energieausweises reicht als Nachweis für die ESG-Güte eines Gebäudes bei weitem nicht mehr aus. Um beurteilen zu können, ob ein Objekt nachhaltig ist oder nicht, bedarf es einer holistischen Betrachtungsweise. Diese Kompetenz müssen Sachverständige jetzt ausbauen, um den Marktwert einer Immobilie auch weiterhin sicher bestimmen zu können und damit eine valide Datengrundlage für den Finanz- und Immobilienmarkt zu schaffen.“
Neben einer modernen Dämmtechnik und effizienten Heizsystemen werden in Zukunft unter anderem Energie- und CO₂-Bilanzen im Herstellungsprozess von Baustoffen, die Integration von Grünflächen in das Gebäudekonzept sowie die Abfallvermeidung im Bauprozess eine Rolle spielen.
Hinzu kommen soziale Aspekte, die stärker als bisher bei der Bewertung einer Immobilie ins Gewicht fallen werden. Zielsetzungen können dabei unter anderem barrierefreies Bauen und eine sozialfreundliche Architektur, die Begegnungsorte schafft, sein sowie eine Mieter- bzw. Käuferstruktur, die Gentrifizierungstendenzen entgegenwirkt. Ergänzt werden diese Kriterien durch verstärkte Anforderungen an ein verantwortungsvolles Projekt- und Assetmanagement, das beispielsweise mit der sorgfältigen Auswahl von Subunternehmen und entsprechenden Codes of Conduct zur Vermeidung von Schwarzarbeit und ausbeuterischen Arbeitsverhältnissen beitragen soll. Bei der Berücksichtigung der ESG-Kriterien sind alle Phasen des Immobilien-Lebenszyklus entscheidend – von der Planung und Finanzierung über die Realisierung bis hin zum Betrieb und Verkauf.
„Immobilien, die nicht den neuesten Nachhaltigkeitsstandards entsprechen, verlieren für Investoren und Fondsmanager in Zukunft deutlich an Attraktivität. Niemand möchte mehr in ökologische und gesellschaftliche Altlasten investieren. Werden Immobilien vor diesem Hintergrund als Investitionsobjekt uninteressant, büßen sie an Wert ein“, erläutert André Heid, zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und Geschäftsführer von HEID Immobilienbewertung.
Nachhaltigkeit als zentrales Wertkriterium
Bei einem Großteil der bisherigen Marktwertgutachten wurde der Aspekt Nachhaltigkeit nicht ausreichend berücksichtigt, wodurch es zukünftig zu einer drastischen Anpassung von Immobilienbewertungen kommen wird. Die neue EU-Taxonomie etabliert ökologische und soziale Faktoren sowie Merkmale der Unternehmensführung als zentrale Kriterien der Finanzwirtschaft. Das betrifft auch Immobilieninvestitionen und damit verbunden alle Due-Diligence-Prozesse sowie das aktive Risikomanagement von Unternehmen am Finanzmarkt. Der Nachhaltigkeits-Parameter eines Investments wird zum Beispiel im Fall offener Immobilienfonds unter anderem davon bestimmt wie ESG-konform konkrete Gebäude innerhalb des Fondsportfolios sind.
Im Hinblick auf Nachhaltigkeitskriterien hatte bisher vor allem der energetische Zustand eines Gebäudes Einfluss auf dessen Marktwert. Wurden durch Maßnahmen langfristig Heiz-, Strom- und Wasserkosten gesenkt, stellte das einen zentralen Kauf- bzw. Mietanreiz dar, der sich auch positiv auf die Werteinschätzung der Immobilie auswirkte.
Bewertungsumfang steigt deutlich
Vor dem Hintergrund der neuen ESG-Richtlinien werden sich die Kriterien, die ein Gebäude erfüllen muss, um als nachhaltig eingestuft zu werden, vervielfachen.
André Heid: „Die Bescheinigung einer hohen Energieeffizienz anhand eines Energieausweises reicht als Nachweis für die ESG-Güte eines Gebäudes bei weitem nicht mehr aus. Um beurteilen zu können, ob ein Objekt nachhaltig ist oder nicht, bedarf es einer holistischen Betrachtungsweise. Diese Kompetenz müssen Sachverständige jetzt ausbauen, um den Marktwert einer Immobilie auch weiterhin sicher bestimmen zu können und damit eine valide Datengrundlage für den Finanz- und Immobilienmarkt zu schaffen.“
Neben einer modernen Dämmtechnik und effizienten Heizsystemen werden in Zukunft unter anderem Energie- und CO₂-Bilanzen im Herstellungsprozess von Baustoffen, die Integration von Grünflächen in das Gebäudekonzept sowie die Abfallvermeidung im Bauprozess eine Rolle spielen.
Hinzu kommen soziale Aspekte, die stärker als bisher bei der Bewertung einer Immobilie ins Gewicht fallen werden. Zielsetzungen können dabei unter anderem barrierefreies Bauen und eine sozialfreundliche Architektur, die Begegnungsorte schafft, sein sowie eine Mieter- bzw. Käuferstruktur, die Gentrifizierungstendenzen entgegenwirkt. Ergänzt werden diese Kriterien durch verstärkte Anforderungen an ein verantwortungsvolles Projekt- und Assetmanagement, das beispielsweise mit der sorgfältigen Auswahl von Subunternehmen und entsprechenden Codes of Conduct zur Vermeidung von Schwarzarbeit und ausbeuterischen Arbeitsverhältnissen beitragen soll. Bei der Berücksichtigung der ESG-Kriterien sind alle Phasen des Immobilien-Lebenszyklus entscheidend – von der Planung und Finanzierung über die Realisierung bis hin zum Betrieb und Verkauf.
