Immobilienfinanzierung und Vorsteuer: Vorschaltmodell vor dem aus

Die Finanzierung von Investitionen lässt sich unterschiedlich gestalten. Auch das Finanzamt kann sich durch den Vorsteuerabzug daran beteiligen. Deshalb suchen Betriebe, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, nach Möglichkeiten, diese Geldspritze zu erhalten. In der Vergangenheit profitierten sie über Vorschaltmodelle vom Vorsteuerabzug aus Immobilieninvestitionen. Um das Modell zu nutzen, wurden die Gebäude nicht vom Betriebsinhaber selbst, sondern von einem vorgeschalteten Unternehmen errichtet. Dieses ließ sich die Vorsteuern vom Finanzamt erstatten und vermietete die Immobilie umsatzsteuerpflichtig an den Betrieb weiter. Möglich war das durch das steuerliche Wahlrecht, dass der grundsätzlich steuerfreie Vermietungsumsatz als umsatzsteuerpflichtig behandelt wird. Solche Lücken hat der Gesetzgeber in den vergangenen Jahren geschlossen.

Der Bundesfinanzhof reagiert

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt das Vorschaltmodell für pauschalierende Landwirte gestrichen. Diese sind zwar Unternehmer, die grundsätzlich steuerpflichtige Umsätze tätigen. Allerdings werden ihnen keine tatsächlichen Vorsteuerabzüge gewährt, sondern die bekannten Pauschalen. Aufgrund des pauschalen Vorsteuerabzugs galten Landwirte auch für die Finanzverwaltung als vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer. Deshalb war bei der Verpachtung von Gebäuden an einen pauschalierenden Landwirt der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung möglich. Der neue Stall wurde nicht vom Betriebsinhaber, sondern von einem vorgeschalteten Unternehmen gebaut. „Solche aus den landwirtschaftlichen Betrieben herausgelösten Investitionen haben die Finanzämter regelmäßig anerkannt. Allerdings hat der Fiskus auch genau auf die Vorsteuererstattungen und die Umsatzsteuerzahlungen, die gegenzurechnen sind, geachtet“, erklärt Annette Wennesz, Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin bei Ecovis in Traunstein. „Es wurde geprüft, ob die gezahlten Mieten angemessen waren.“

Kriterium Pacht hinfällig

Das umsatzsteuerliche Korrekturmittel, das hier zum Einsatz kommt, heißt Mindestbemessungsgrundlage. Ziel der Finanzämter war es, die ausgezahlten Vorsteuern möglichst schnell über die Umsatzsteuerschuld aus der Miete wieder zurückholen zu können. Streitfälle darüber endeten immer wieder mit der Aussage der Richter, dass das Vorschaltmodell schon deshalb nicht funktionierte, weil der Pauschallandwirt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist und folglich eine Option zur Steuerpflicht mit dem Recht auf Vorsteuerabzug unzulässig sei. In letzter Instanz ist dieser Satz nun höchstrichterlich bestätigt worden. Die Gerichte betrachten pauschalierende Landwirte als nicht vorsteuerberechtigte Unternehmer. Wie früher der Gesetzgeber sehen die Richter hier den Tatbestand erfüllt, dass der Vorsteuerabzug erschlichen wird. Die ursprüngliche Streitfrage der Mindestbemessungsgrundlage ist damit hinfällig, die Mieten und Pachten sind von der Umsatzsteuer befreit, sodass deren Höhe nicht mehr zu diskutieren ist.

Bittere Pille für Landwirte

Für die Landwirtschaftsbetriebe stellt der Richterspruch einen erheblichen Einschnitt dar. Er trifft nicht nur die eigentlichen Vorschaltmodelle, sondern generell alle Konstruktionen, bei denen Landwirte außerhalb des landwirtschaftlichen Hauptbetriebs in Immobilien investieren. „Um den Vorsteuerabzug zu bekommen, bleibt für die Betriebe in Zukunft nur die Möglichkeit, den Weg von der Pauschalierung in die Regelbesteuerung zu gehen“, sagt Ecovis- Expertin Wennesz. Der Betriebsinhaber muss sich dann komplett den Mehrwertsteuerregelungen mit allen Konsequenzen unterwerfen.

Die Finanzverwaltung hat sich zu diesem Urteil noch nicht geäußert. Da sie stets eine gegenteilige Rechtsauffassung vertreten hatte, ist sie gehalten, mit einer Übergangsregelung zu reagieren. Es ist zu hoffen, dass als Stichtag für das neue Recht auf das Datum der Gebäudeherstellung abgestellt wird. Für bereits in der Vergangenheit durchgeführte Investitionen haben die Landwirte auf die Finanzierung durch das Finanzamt gezählt. Würde ihnen diese nunmehr genommen, würde das zu nicht vertretbaren Härtefällen führen, auch durch den Eingriff in bereits bestehende Pachtverhältnisse. Über die Grundsätze der Vorsteuerberichtigung müssten die betroffenen Landwirte dann die bereits erstatteten Vorsteuern anteilig wieder zurückzahlen. Es bleibt daher spannend, wie die Finanzverwaltung auf Bestandsfälle reagiert.

Annette Wennesz, Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin bei Ecovis in Traunstein